Frivillig skattskyldighet moms lokaluthyrning – vad gäller?

Varför är lokaluthyrning normalt momsfri?

Uthyrning av fast egendom – däribland lokaler – är som huvudregel undantagen från moms enligt mervärdesskattelagen. Det betyder att du som hyresvärd varken tar ut moms av hyresgästen eller får dra av ingående moms på kostnader kopplade till lokalen.

För en fastighetsägare med stora investeringar eller löpande underhållskostnader kan detta bli kännbart. Om du lägger 500 000 kronor på en renovering och inte kan dra av momsen på 100 000 kronor, är det pengar som helt enkelt försvinner.

Vad innebär frivillig skattskyldighet?

Frivillig skattskyldighet är ett system som låter dig välja att bli momsskyldig på din lokaluthyrning – trots att det normalt är undantaget. Det ger dig rätt att:

• Ta ut moms på hyran (25 procent på lokaler)
• Dra av ingående moms på kostnader för lokalen, som renovering, underhåll, el och städning

Du ansöker om frivillig skattskyldighet hos Skatteverket och skattskyldigheten gäller sedan per lokal – inte för hela fastigheten automatiskt.

Vilka krav ställs på hyresgästen?

Det är här det blir extra viktigt att ha koll. Du kan inte bli frivilligt skattskyldig för en lokal om inte hyresgästen uppfyller vissa krav. Hyresgästen måste:

1. 1Bedriva momspliktig verksamhet i lokalen, eller
2. 2Vara ett statligt eller kommunalt organ (t.ex. en myndighet eller en region)

Blandad verksamhet – en vanlig fallgrop

Vad händer om hyresgästen bedriver både momspliktig och momsfri verksamhet i samma lokal? Exempelvis ett bolag som säljer både konsulttjänster (momspliktigt) och försäkringstjänster (momsfritt)?

Då gäller frivillig skattskyldighet bara för den del av lokalen som används i den momspliktiga verksamheten. Skatteverket kräver i praktiken att du antingen:

• Delar upp lokalen och enbart tillämpar frivillig skattskyldighet på den del som används i momspliktig verksamhet, eller
• Accepterar att ansökan kan nekas om den momspliktiga andelen är liten eller svår att styrka

Det är klokt att redan i hyresavtalet klargöra hur hyresgästen avser använda lokalen och se till att det dokumenteras ordentligt.

Hur ansöker du om frivillig skattskyldighet?

Du ansöker via Skatteverkets blankett eller e-tjänst. Ansökan görs normalt innan du börjar ta ut hyra, men det finns möjlighet att ansöka i efterhand i vissa situationer.

Det som ska framgå av ansökan är bland annat:

• Vilken fastighet och lokal det gäller
• Vem som är hyresgäst
• Att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet i lokalen

Skattskyldigheten gäller från och med det datum Skatteverket beslutar, och du måste redovisa utgående moms på hyran från samma tidpunkt.

Vad händer om villkoren ändras?

Frivillig skattskyldighet är ingen permanent garanti. Om hyresgästens verksamhet förändras – exempelvis att de slutar med momspliktig verksamhet eller byter lokal till något momsfritt ändamål – kan skattskyldigheten upphöra.

Upphör skattskyldigheten kan du bli skyldig att justera (jämka) de momsavdrag du tidigare gjort på investeringar i lokalen. Jämkningsperioden för fastigheter är normalt tio år, vilket innebär att du under hela den perioden kan behöva betala tillbaka en del av den moms du dragit av om förutsättningarna förändras.

Fakturera hyran rätt när du är frivilligt skattskyldig

När du väl är godkänd för frivillig skattskyldighet ska du fakturera hyresgästen med 25 procent moms. Fakturan ska innehålla alla obligatoriska uppgifter: ditt momsregistreringsnummer, momsbeloppet specificerat, och en tydlig beskrivning av vad fakturan avser.

Du redovisar sedan utgående moms i din momsdeklaration och drar av ingående moms på kostnaderna för lokalen på vanligt sätt.

Vanliga fallgropar

Är frivillig skattskyldighet alltid lönsamt?

Inte nödvändigtvis. Det är en kalkyl. Om dina kostnader för lokalen är låga och du inte har stora investeringar att dra av moms på, kan administrationsbördan väga tyngre än nyttan. Du behöver:

• Registrera dig och redovisa moms på uthyrningen
• Säkerställa att hyresgästens verksamhet löpande uppfyller kraven
• Hålla koll på jämkning om villkoren ändras

Har du däremot nyligen renoverat eller planerar en investering i fastigheten, kan momsavdraget vara värt betydligt mer än administrationen kostar.

Nästa steg

Funderar du på att ansöka om frivillig skattskyldighet? Här är vad du bör göra:

1. 1Kontrollera hyresgästens verksamhet – ta del av registreringsbevis och verifiera att de redovisar moms
2. 2Teckna ett skriftligt hyresavtal där användning av lokalen framgår tydligt
3. 3Ansök hos Skatteverket i god tid innan hyran börjar löpa
4. 4Dokumentera allt – Skatteverket kan begära underlag och du kan behöva visa att villkoren var uppfyllda även retroaktivt

Vanliga frågor om frivillig skattskyldighet